Chính phủ vừa ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Nghị định 101 quy định về việc cải tạo, xây dựng lại chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Nghị định 101 quy định các vấn đề về nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ,về việc các chủ sở hữu căn hộ của nhà chung cư lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để đầu tư, góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quyền, trách nhiệm và chính sách đối với các chủ sở hữu, chủ đầu tư.

Nghị định 101 sẽ có hiệu lực kể từ ngày 10/12/2015.


Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2015 sẽ hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Nghị định 101 có hiệu lực.


Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục ban hành quy định về kiểm định chất lượng nhà chung cư để xác định chung cư thuộc diện phải phá dỡ; về hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án của doanh nghiệp bất động sản không nằm trong danh sách giới thiệu của Sở Xây dựng; và về nội dung và mẫu hợp đồng bố trí tái định cư ký giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư.


Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư được nộp trước ngày Nghị định 101 có hiệu lực (ngày 10/12/2015) nhưng có quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản, quyết định chủ trương đầu tư thì thực hiện chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư theo Nghị định 101 và quy định về nhà ở.


Trường hợp dự án đã được phê duyệt trước ngày (ngày 10/12/2015) thì không phải phê duyệt lại theo quy định của Nghị định 101.


Trường hợp đến ngày 10/12/2015 dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (chủ đầu tư đã làm thủ tục phê duyệt) thì thực hiện phê duyệt dự án theo Nghị định 101 và quy định về nhà ở; trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt trước ngày 10/12/2015 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt.


Trường hợp dự án đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư, nhưng đến ngày 10/12/2015 mà chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ đầu tư thì việc lựa chọn chủ đầu tư và chấp thuận phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo quy định của Nghị định 101.


Trường hợp dự án đã được phê duyệt, nhưng quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày được phê duyệt mà chủ đầu tư không triển khai thực hiện hoặc đã triển khai, nhưng bị chậm quá 24 tháng so với tiến độ đã được phê duyệt mà nguyên nhân chủ quan được xác định do chủ đầu tư gây ra thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác đảm nhận triển khai thực hiện theo quy định của Nghị định 101.


Đối với các dự án đang triển khai thực hiện mà các cơ chế, chính sách ưu đãi chủ đầu tư được hưởng thấp hơn mức ưu đãi theo Nghị định 101 thì chủ đầu tư dự án được hưởng theo Nghị định 101.


Một số nội dung đáng lưu ý tại Nghị định 101:

Dự án cải tạo, xây dựng mới có thể được thực hiện theo hình thức các chủ sở hữu của nhà chung cư lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (theo danh mục do Sở Xây dựng giới thiệu hoặc doanh nghiệp đăng ký trực tiếp) làm chủ đầu tư dự án hoặc Nhà nước thực hiện khi các chủ sở hữu không thực hiện việc lựa chọn trong thời hạn quy định (12 tháng kể từ ngày công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; đối với trường hợp chung cư có kết luận là nguy hiểm thì thời hạn là 3 tháng kể từ ngày di dời).


Chủ sở hữu nhà chung cư được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, được đề nghị cơ quan nhà nước thay đổi chủ đầu tư, được bồi thường khi chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung và tiến độ của dự án. Nội dung và mẫu hợp đồng bố trí tái định cư ký giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư sẽ được Bộ Xây dựng hướng dẫn.


Chủ sở hữu nhà chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc hình thức tái định cư khác như được nhà nước giao đất ở để tự xây dựng theo quy hoạch hay thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hay nhà ở xã hội nếu có nhu cầu và theo quy định. Nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà căn hộ cũ có từ 2 sổ hộ khẩu trở lên thì chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ sở hữu và chủ đầu tư dự án thỏa thuận.


Chủ sử dụng nhà chung cư đang thuê căn hộ thuộc sở hữu nhà nước được bố trí thuê căn hộ chung cư sau cải tạo, xây dựng lại tại địa điểm chung cư bị phá dỡ hoặc được xem xét mua căn hộ mới theo quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Nếu chủ sử dụng có nhu cầu thì sẽ được xét mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại địa bàn theo quy định.


Ban quản trị nhà chung cư (hoặc Ủy ban nhân dân quận nếu chưa có Ban quản trị) gửi giấy mời tất cả chủ sở hữu và chủ trì tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư.


Hội nghị nhà chung cư phải bảo đảm có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ tham dự. Hội nghị nhà chung cư sẽ xem xét lựa chọn nhà đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư của nhà đầu tư và báo cáo để Sở Xây dựng thẩm định kết quả lựa chọn và trình Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, chấp thuận.


Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia theo Danh sách do Sở Xây dựng giới thiệu hoặc đăng ký trực tiếp. Trường hợp có trên 3 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gửi hồ sơ tham gia, Ban quản trị nhà chung cư (hoặc tổ đại diện các chủ sở hữu nếu chưa có Ban quản trị) tiến hành sơ loại để lựa chọn tối đa 3 doanh nghiệp. 


Trong trường hợp có 2 hoặc 3 doanh nghiệp tham gia thì doanh nghiệp được lựa chọn là doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tại Hội nghị nhà chung cư. Trong trường hợp chỉ có 1 doanh nghiệp tham gia thì doanh nghiệp đó được lựa chọn nếu đạt được tỷ lệ từ 51% trở lên tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đồng ý.